第一上海：万科企业(2202.HK)上半年业绩承压经营业务增长稳健

上半年业绩承压，经营业务增长稳健

2023 年上半年业绩情况：公司实现营业收入2008.9 亿元，同比下降2.9%。其中，房地产销售及资产运营业务收入同比下降3.81%至1843.6 亿元（开发业务结算收入同比下降4.5%至1708.4 亿）；经营性服务业务收入同比增长11.9%至267.3 亿元（物业服务收入同比增长12.2%至161.1 亿）。公司整体毛利率18.9%，同比下滑1.6 个ppt。归母净利润98.7 亿元，同比下降19.4%，主要是开发业务的结算规模及结算利润率的下降。上半年公司有息负债总额同比增长2.3%至3213.6 亿元，其中一年内到期占比14.2%，较22 年末下降6.3%；境外负债占比20%，较22 年末下降1.9%，融资结构持续改善。截至6 月末，公司净负债率为49.5%，现金对短期债务覆盖倍数为2.7 倍。公司综合融资成本进一步降至4.06%，其中新增融资的综合成本为3.73%，加权平均债务期限5 年，债务结构持续优化。

开发业务规模行业领先，聚焦高质量投资：期内公司开发业务实现销售面积1297 万平米，同比增长0.5%，销售金额2039.4 亿元，同比下降5.3%。销售均价15724 元/平，同比下降4.6%。销售回款近100%。上半年交付9.2 万套，下半年计划交付17.9 万套。期内公司已售未结金额4884.4 亿元，能够较好支撑未来业绩增长。公司坚持高质量投资拓展优质项目。2023 年1-8 月新增32 个项目，新增面积267.6 万方（权益比59.6%），新增权益地价约431 亿元（权益比60%），新增项目平均地价1.6 万元/平米。期内公司新开工及复工面积1196 万方，占全年计划的71.5%。竣工面积1290.5 万方，完成年初计划的40%。在建及规划中项目面积约1.08 亿方（其中在建土储4660.4 万方，权益比63.7%），另有旧改土储约382.7 万方，土储资源足以支撑公司未来2-3 年发展。

经营性业务稳定增长，打造多元化综合优势：期内公司经营性业务保持稳健增长。其中万物云全口径收入达161.1 亿元，同比增长12.2%（社区居住消费服务收入同比增长12.6%，占比56.5%；商企及城市服务增长11.2%，占比35.3%；Alot及BPaaS 解决方案增长14%，占比8.2%），蝶城数量持续增长至601 个。商业开发运营方面，公司累计开业项目203 个，建面约1118.3 万方，储备面积约381.2万方。期内营收增长7.3%至43 亿元，整体出租率94.7%，同比增长2%。租赁住宅方面，截至6 月末共运营管理长租公寓22.47 万间，出租率95.9%，续租率58%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利。期内收入同比增长10.6%至16.4 亿元。物流仓储方面，营收增长17%至 19.5 亿元，其中冷链收入大幅增长30%。整体可租赁面积985.2 万方，其中冷链园区141.5 万方，规模行业第一，高标库和冷链园区打造行业领先的供应链服务能力。

目标价13.5 港元，维持买入评级：随着后续市场缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收获期。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的策略，提高经营回报水平，并持续优化债务结构。我们预计公司2023-2025 年实现归母净利润约227 亿元/228 亿元/239 亿元,给予2023 年6 倍市盈率，目标价13.5 港元，买入评级。